- Tu cuota es fija durante la vida de un préstamo a tipo fijo, pero el reparto entre capital e intereses cambia cada mes.
- Una entrada del 20 % es el umbral que elimina el seguro hipotecario privado (PMI) en un préstamo convencional.
- Elegir un plazo de 15 años cuesta más al mes y ahorra mucho más en intereses totales que una pequeña mejora del tipo.
- La cuota mostrada excluye impuestos, seguro y cuotas de la HOA — presupuesta entre un 1 % y un 1,5 % del precio al año por encima.
Cómo funciona la calculadora hipotecaria
Introduce el precio de la vivienda, el pago inicial, el tipo de interés y el plazo, y la calculadora devuelve el pago mensual constante que liquida el préstamo al final de ese plazo. El importe del préstamo es el precio menos el pago inicial; todo lo demás depende del tipo y del número de cuotas.
El pago mostrado es solo capital e intereses. Los impuestos sobre la propiedad, el seguro de hogar y las cuotas de la HOA son costes mensuales reales y normalmente se cobran junto con la hipoteca, así que están disponibles en «Opciones avanzadas»: actívalos y la cifra principal pasa a ser lo que realmente pagas cada mes.
La tabla de amortización bajo la calculadora muestra a dónde va cada pago. Al principio, casi todo es interés; el punto en el que el capital supera al interés llega más tarde de lo que casi ningún comprador espera, y es lo más útil que una tabla de amortización puede decirte.
El cálculo
El pago mensual sale de la fórmula estándar de amortización con cuota constante: P = L · r · (1 + r)ⁿ ÷ ((1 + r)ⁿ − 1), donde L es el importe del préstamo, r el tipo anual dividido entre 12 y n el número de cuotas mensuales. Esa cuota no cambia durante la vida de un préstamo a tipo fijo.
Cada mes el interés se calcula sobre el saldo pendiente — saldo × r — y lo que queda de la cuota reduce el capital. Como el saldo baja todos los meses, la parte de interés baja con él y la de capital crece: por eso el reparto se desplaza tanto a lo largo de 30 años. La tabla de abajo aplica ese cálculo mes a mes y luego lo agrupa por años.
Las hipotecas estadounidenses a tipo fijo capitalizan mensualmente, que es exactamente lo que esta fórmula supone, así que la cuota coincide con la que cotizaría un prestamista con los mismos datos. Lo que no coincidirá es tu closing disclosure, que añade impuestos en depósito, puntos y gastos de apertura.
Ejemplo práctico
Sobre una vivienda de 550.000 $ con 110.000 $ de entrada (20 %), el préstamo es de 440.000 $. Al 6,5 % a 30 años eso son unos 2.781 $ al mes, 1.001.196 $ pagados en total y 561.196 $ de ellos en intereses — más que la entrada y los ocho primeros años de cuotas juntos.
Cambiando solo el plazo a 15 años, la cuota sube a unos 3.833 $, pero los intereses totales caen a unos 250.000 $. Son 1.052 $ más al mes que recuperan 311.000 $ — la mejor ilustración de por qué el plazo pesa más que rebajar una fracción del tipo.
Términos clave
- Capital
- Lo que todavía debes. Cada cuota lo reduce en lo que queda tras cubrir el interés de ese mes.
- Plazo del préstamo
- Cuánto dura el préstamo: 30, 20 o 15 años en una hipoteca convencional a tipo fijo. En un préstamo estadounidense a tipo fijo el plazo y el período de amortización son lo mismo.
- Seguro hipotecario privado (PMI)
- Se cobra en préstamos convencionales con menos del 20 % de entrada. Protege al prestamista, no a ti, y suele poder cancelarse al alcanzar el 20 % de capital acumulado.
- Tabla de amortización
- La tabla período a período de cuánto de cada cuota va a capital, cuánto a intereses y qué saldo queda.