- La comparación es entre dos patrimonios netos, no entre dos cuotas mensuales — el dinero que no va a la entrada tiene que estar haciendo algo.
- Los costos de venta se cobran una sola vez, al final, así que cuantos más años te quedes más años tiene la compra para diluirlos.
- Con las hipótesis por defecto, alquilar va por delante toda la ventana de diez años; un punto más de revalorización le da la vuelta.
- El veredicto depende de dos cifras que nadie puede conocer de antemano: la revalorización de la vivienda y el rendimiento de las inversiones.
Cómo funciona la calculadora de alquilar o comprar
Esto no es una comparación de cuotas mensuales. Los dos escenarios se miden en la misma unidad — el patrimonio neto que tendrías al final del período — porque la diferencia entre una cuota hipotecaria y un alquiler no dice nada por sí sola sobre a dónde va el resto del dinero. Una diferencia de cuota puede hacer que alquilar parezca barato en un mes y caro en una década, o justo al revés.
Comprar: la vivienda se revaloriza al ritmo que fijes, el saldo de la hipoteca baja a medida que la amortizas y los costos de venta se descuentan del precio al final. Lo que queda es tu patrimonio. Alquilar: la entrada que no gastaste se invierte desde el primer día y, en cada mes en que ser propietario habría costado más que alquilar, ese excedente también se invierte.
La tabla año a año de abajo es el sentido del ejercicio. Los costos de venta son un golpe único que se diluye cuanto más tiempo te quedas, así que las dos líneas pueden cruzarse — y la tabla nombra el año del cruce, o dice sin rodeos que no ocurre dentro de la ventana.
El cálculo
El lado de la compra: el valor de la vivienda es el precio por (1 + revalorización) elevado a los años que la conservas. El saldo hipotecario es el saldo de amortización estándar tras años × 12 cuotas. El costo de venta es un porcentaje del valor final. El patrimonio neto si compras es el valor menos el saldo menos el costo de venta.
El lado del alquiler: la entrada se invierte como capital inicial y el excedente mensual — cuota hipotecaria más costos de propiedad, menos el alquiler — se invierte como aportación cada mes. Ambos capitalizan mensualmente al rendimiento que fijes, y el patrimonio neto si alquilas es el valor futuro de esa cartera.
Lo que el modelo deja fuera a propósito: el alquiler se mantiene fijo en vez de subir, los gastos de cierre de la compra no se cobran, los costos de propiedad son un porcentaje fijo del precio inicial y no del valor actual, y no se aplica tratamiento fiscal a ninguno de los dos lados. El resumen honesto: esto enfrenta una hipótesis de largo plazo con otra — revalorización contra rendimiento — y el veredicto se mueve en cuanto se mueve cualquiera de ellas.
Ejemplo práctico
La calculadora abre con una vivienda de 550.000 $ y un 20 % de entrada (110.000 $) al 6,5 % a 30 años, frente a un alquiler de 2.400 $ al mes, quedándote 7 años, con costos de propiedad del 2 % anual, una revalorización del 3 %, un rendimiento del 5 % y costos de venta del 5 %. A los 7 años el inquilino tiene unos 283.686 $ y el propietario unos 242.135 $ — alquilar va por delante en unos 41.552 $, y sigue por delante toda la ventana de diez años.
Cambia un solo número. Sube la revalorización del 3 % al 4 % y comprar se pone por delante en el año 7; súbela al 5 % y comprar gana desde el año 3. Ese único punto porcentual pesa más que todas las demás hipótesis de la página, y esa es la respuesta real a «¿alquilo o compro?» — depende casi por completo de una cifra que nadie puede conocer de antemano.
Términos clave
- Revalorización
- El ritmo anual al que se supone que crece el valor de la vivienda. Compuesto sobre todo el período, es el dato más influyente de la página.
- Costo de oportunidad
- El rendimiento al que renuncias por inmovilizar dinero en una entrada en vez de invertirlo. Es exactamente lo que mide el escenario de alquiler.
- Costos de venta
- Comisión del agente, gastos de titulación y de cierre al vender la vivienda — contados aquí como porcentaje del valor final, y la razón por la que las estancias cortas favorecen el alquiler.
- Patrimonio en la vivienda
- El valor actual de la vivienda menos el saldo hipotecario que aún debes. El patrimonio neto del escenario de compra es esa cifra, menos lo que cuesta vender.