- El ratio préstamo-valor mide la exposición del prestamista, no la tuya: es lo que debes sobre lo que vale la vivienda.
- El ratio combinado cuenta todos los saldos garantizados por la vivienda, y es el que gobierna el endeudamiento adicional.
- Se baja de un umbral solo de dos formas: amortizando capital o con revalorización. Aquí están cuantificadas las dos.
- Qué umbral se te aplica depende del prestamista y del producto: pon en la calculadora el que te hayan citado.
Cómo funciona el ratio préstamo-valor
El ratio préstamo-valor es una sola división: lo que debes sobre la vivienda entre lo que la vivienda vale. Con 480.000 $ pendientes sobre una casa de 750.000 $, el ratio es del 64 %, y el 36 % restante — 270.000 $ — es tu capital acumulado.
Es la cifra más importante que mira un prestamista después de tus ingresos, porque mide su exposición, no la tuya. Cuanto menor es el ratio, más tendría que caer la vivienda antes de que el préstamo quede infragarantizado, y eso es lo que gestionan los umbrales.
Importan dos ratios, no uno. El ratio simple cuenta solo la primera hipoteca. El combinado cuenta todos los saldos garantizados por la vivienda — segunda hipoteca, línea de crédito, cualquier carga inscrita — y es el que decide si puedes endeudarte más.
El cálculo
El ratio es el saldo hipotecario dividido entre el valor de la vivienda, por 100. El combinado es la misma división con todos los saldos garantizados en el numerador. El capital acumulado es el valor menos todos los saldos garantizados, y el porcentaje de capital es esa cifra sobre el valor: ratio y porcentaje de capital suman siempre 100 % cuando hay un solo préstamo.
Las filas de umbral hacen el cálculo al revés desde la misma identidad. El saldo que se sitúa exactamente en un umbral es valor × umbral; el margen restante es ese techo menos lo que ya debes. Por encima de la línea, las dos formas de bajar se muestran por separado porque son acciones distintas: la amortización es lo que tendrías que devolver, y la cifra de valor es lo que la vivienda tendría que valer para que el mismo saldo cruzara la línea.
Los umbrales son datos que introduces tú y esta página no afirma ninguno. Qué línea se te aplica, y qué ocurre en ella, depende del prestamista y del producto y cambia sin previo aviso.
Ejemplo práctico
Una vivienda de 750.000 $ con una hipoteca de 480.000 $ y ninguna otra carga: ratio del 64 %, combinado del 64 %, capital de 270.000 $, porcentaje del 36 %. Con un umbral del 80 % el techo es 600.000 $, así que quedan 120.000 $ de margen. Con un umbral del 65 % el techo baja a 487.500 $ — solo 7.500 $ de margen, que es la diferencia práctica entre ambas líneas.
Sube ahora el saldo a 640.000 $ sin cambiar nada más. El ratio pasa al 85,3 %, por encima del 80 %. Bajar de ahí exige o bien amortizar 40.000 $, o bien una vivienda que valga 800.000 $: la misma diferencia, expresada de las dos maneras en que puede cubrirse.
Términos clave
- Ratio préstamo-valor
- El saldo hipotecario como porcentaje del valor de la vivienda. Baja a medida que amortizas capital y que la vivienda se revaloriza.
- Ratio combinado
- Todos los saldos garantizados por la vivienda, como porcentaje de su valor. Una línea de crédito cuenta aquí por el saldo indicado.
- Capital acumulado
- El valor de la vivienda menos todo lo que la grava: lo que sería tuyo si se vendiera a ese valor y sin otros gastos.
- Valor de tasación
- El valor que un prestamista usará realmente, que no es necesariamente lo que pagaste ni lo que estima un portal. Un ratio calculado sobre un valor optimista lo es en la misma proporción.