¿Cuánta casa puedes pagar?

"¿Cuánta casa puedo pagar?" suena como una sola pregunta, pero un banco en realidad responde tres antes de darte una cifra: qué porción de tu ingreso puede absorber la vivienda sola, qué porción puede absorber toda tu deuda junta, y cuánto efectivo tienes disponible el día del cierre. Tampoco el pago mensual que te dan es solo capital e intereses — es capital, intereses, impuestos, seguro y a menudo seguro hipotecario, todo junto en un solo pago que se comporta distinto según qué variable muevas.

Dos cosas confunden a la mayoría de los compradores primerizos. La primera es tratar la carta de preaprobación como una meta en vez de un máximo — el monto que un banco está dispuesto a prestar y el monto que puedes gastar con comodidad se calculan con información completamente distinta, y solo uno de los dos sabe para qué más estás ahorrando. La segunda es subestimar cuánto cuesta un enganche más pequeño más allá de lo obvio: agranda el préstamo y, por debajo de cierto umbral, añade una prima mensual de seguro que existe únicamente para proteger al banco, no a ti.

Front-end y back-end: las dos relaciones que ponen el límite

Todo cálculo de asequibilidad empieza con la relación deuda-ingreso (DTI), y en realidad son dos, revisadas por separado. La relación front-end es tu pago de vivienda propuesto dividido entre tu ingreso bruto mensual — pregunta si la casa sola cabe. La relación back-end suma cualquier otro pago de deuda que tengas —préstamos de auto, préstamos estudiantiles, pagos mínimos de tarjetas— dividido entre el mismo ingreso; pregunta si la casa cabe junto con todo lo que ya debes. Un préstamo convencional suele usar algo cercano al 28 % para el front-end y al 36 % para el back-end como punto de partida, aunque el límite exacto cambia según el programa de préstamo, el banco y tu perfil de crédito — los préstamos respaldados por el gobierno en particular suelen tolerar un back-end más alto para compradores que ya cargan más deuda.

Toma un hogar que gana $8,000 al mes en ingreso bruto, con $500 mensuales ya comprometidos entre un préstamo de auto y uno estudiantil. Un tope front-end del 28 % permite un pago de vivienda de $2,240. Un tope back-end del 36 % permite $2,880 de deuda total, que después de restar los $500 existentes deja $2,380 disponibles para vivienda. Las dos cifras no coinciden, y gana la más baja — aquí, la relación front-end limita en $2,240, no la back-end. Eso es común: el margen del back-end suele superar al del front-end, porque la mayoría de los hogares no cargan suficiente deuda aparte como para que el back-end sea la restricción más ajustada. Pasa tu propio ingreso y tus deudas por la calculadora de asequibilidad para ver cuál relación te limitaría a ti.

El PITI es el pago que en realidad tiene que caber

Sin importar cuál relación gane, la cifra que produce es un tope sobre el PITI —capital, intereses, impuestos y seguro (por sus siglas en inglés)— no solo sobre el pago del préstamo. Capital e intereses es lo que la mayoría imagina al estimar un pago, y es la parte que cambia con el monto del préstamo y la tasa. Los impuestos y el seguro existen exista o no una hipoteca sobre la propiedad, y ambos varían enormemente según la ubicación: las tasas de impuesto a la propiedad difieren por un factor de cuatro o cinco entre los condados más baratos y los más caros del país, y las primas de seguro de vivienda cambian por región por razones que no tienen nada que ver con el precio de la casa — la zona de inundación, el riesgo de incendio forestal y la exposición a huracanes mueven la cifra independientemente de los metros cuadrados. Un comprador que compara dos casas de precio similar en estados distintos puede terminar con un PITI muy diferente sobre préstamos idénticos, solo por el impuesto y el seguro. Si la propiedad tiene una cuota de asociación de propietarios (HOA), el banco también la incluye en la relación, aunque no forme parte de las siglas PITI — sigue siendo una obligación mensual obligatoria y se trata como tal. La calculadora de hipoteca desglosa un pago en todas estas partes en vez de mostrar solo capital e intereses.

El PMI: lo que en verdad cuesta un enganche menor al 20 %

En un préstamo convencional, un enganche menor al 20 % activa el seguro hipotecario privado (PMI) — una prima mensual adicional, calculada como porcentaje del saldo del préstamo por año e integrada directamente al pago. Existe para proteger al banco contra un incumplimiento, no al comprador, y su costo depende de la relación préstamo-valor y de tu perfil de crédito: un enganche más pequeño y un puntaje de crédito más bajo suben la prima. El PMI no es permanente. Por ley federal debe cancelarse automáticamente cuando el préstamo se amortiza hasta el 78 % del valor original de la casa, y el comprador puede pedir que se elimine antes, al 80 %, con una tasación reciente que muestre suficiente capital acumulado. Los préstamos FHA funcionan distinto — su seguro hipotecario suele tener un precio inicial más bajo, pero a menudo dura toda la vida del préstamo a menos que el comprador refinancie después a un préstamo convencional, una de varias razones por las que vale la pena revisar un refinanciamiento una vez que se acumula capital.

La misma casa, dos enganches distintos

La forma más clara de ver el efecto del PMI es comparar lado a lado, sobre la misma propiedad. Toma una casa de $320,000 financiada con un préstamo fijo a 30 años a una tasa hipotética del 7 %, un impuesto a la propiedad del 1.1 % y una prima de seguro anual de $1,380 — los impuestos y el seguro se mantienen fijos, porque el enganche no cambia ninguno de los dos.

Contra el hogar del ejemplo anterior —$8,000 de ingreso bruto mensual, un tope front-end de $2,240 y $2,380 de margen back-end para vivienda— el escenario del 10 % de enganche falla las dos relaciones: $2,456 supera el tope front-end de $2,240 por $216, y sumado a los $500 de otra deuda del hogar, también supera el margen derivado del back-end. El escenario del 20 % de enganche cumple con ambas, con $129 de margen front-end y $269 de margen back-end de sobra. El préstamo se redujo en $32,000, pero el pago bajó $345 — más de lo que explica solo el préstamo más pequeño, porque eliminar el PMI quitó por completo su propia línea de $132.

La misma casa de $320,000, la misma tasa — PITI según el enganche

	La misma casa de $320,000, la misma tasa — PITI según el enganche
Enganche del 10 %	$2,456/mes
Enganche del 20 %	$2,111/mes

Préstamo fijo a 30 años a una tasa hipotética del 7 %; impuesto a la propiedad de 1.1 % anual y seguro de $1,380 anuales fijos en ambos escenarios; el PMI solo aplica por debajo del 20 % de enganche.

Haz tus númerosAhorro para la entrada→

Los costos de cierre son una cifra aparte, y se pagan de una vez

El enganche no es el único efectivo que requiere una compra. Los costos de cierre —la comisión de originación del banco, la tasación, el seguro de título, los cargos de registro y varias partidas menores— suelen representar entre el 2 % y el 5 % del monto del préstamo, y se pagan por completo el día del cierre, no repartidos a lo largo de la hipoteca. Sobre el préstamo de $256,000 del escenario del 20 % de enganche descrito arriba, un 3 % equivale a unos $7,680; sumado a los $64,000 de enganche, son aproximadamente $71,680 en efectivo necesarios antes de cargar la primera caja de la mudanza, mucho antes de que venza el primer pago de la hipoteca. Nada de eso aparece en las relaciones DTI ni en la cifra del PITI — es una meta de ahorro separada, con su propio calendario, por lo que la guía de enganche trata el ahorro para el enganche y el ahorro para los costos de cierre como dos partidas distintas, no una sola.

Por qué la carta de preaprobación es un tope, no un presupuesto

Una relación DTI solo conoce los pagos de deuda que aparecen en un historial de crédito — no sabe cuánto apartas para el retiro, cuánto cuesta el cuidado infantil, ni en qué preferirías gastar el dinero fuera de la vivienda. El tope back-end básicamente asume que todo lo que no le debes ya a un banco está disponible para una hipoteca, un supuesto razonable para medir el riesgo del préstamo y uno malo para planear una vida. Dos hogares con el mismo ingreso y la misma deuda pueden tener montos completamente distintos que en realidad deberían gastar en vivienda, porque la relación no ve las aportaciones al retiro, las ganas de viajar ni el plan de que un ingreso pase a tiempo parcial por unos años.

El resultado práctico es que los bancos suelen aprobar a los compradores más casa de la que elegirían con una vista completa de su propio presupuesto — a veces bastante más. Comparar las cifras contra lo que en realidad costaría rentar el mismo espacio es una verificación útil, precisamente porque una comparación de renta obliga a meter una cifra mensual real en la conversación, en vez de un tope derivado de una relación.

Construye tu propia cifra, en el orden correcto

La aritmética del DTI descrita arriba trabaja hacia atrás desde lo que un banco aprobará. Un orden más útil trabaja hacia adelante, desde lo que en verdad puedes ver en tus propios gastos: cómo se ve un pago total de vivienda cómodo frente a cifras reales, no frente al 28 % del ingreso bruto; cuánto puedes dar de enganche sin vaciar la reserva que querrías tener después de mudarte; y qué le va a quitar a tus ahorros el costo de cierre ese mismo mes. Pasa esa cifra —no el tope de la preaprobación— por la calculadora de hipoteca o la calculadora de asequibilidad para ver qué rango de precio en realidad sostiene, con el tamaño de enganche que puedes alcanzar de forma realista. La carta del banco te dice lo máximo que un banco prestaría. Nunca fue diseñada para decirte cuánto deberías gastar en realidad.