- La cuota es fija, pero su reparto cambia cada mes: la primera es la más cargada de intereses que pagarás nunca.
- El capital no supera al interés hasta más o menos la mitad del préstamo, y la mitad del saldo se devuelve todavía más tarde.
- Los intereses totales dependen mucho más de la duración del préstamo que de una fracción de punto en el tipo.
- Todo lo que pagues por encima de la cuota va íntegro a capital, y por eso las amortizaciones anticipadas tempranas rinden tanto.
Cómo funciona una tabla de amortización
Una tabla de amortización es la cuota hipotecaria desmontada. La cuota en sí nunca cambia: se resuelve una vez, a partir del saldo, el tipo y el número de períodos, para que el último pago deje el saldo exactamente en cero. Lo que cambia todos los meses es lo que ese importe fijo compra.
El interés se calcula sobre el saldo pendiente, así que la primera cuota carga con el mayor interés de toda la vida del préstamo. Lo que sobra tras cubrir el interés reduce el capital. Ese saldo menor genera menos interés al mes siguiente, lo que deja más de la misma cuota para capital, que baja más rápido: una aceleración lenta que dura todo el plazo.
Por eso los dos hitos de esta página importan más que la cuota. El mes de cruce — el primero en el que va más dinero a capital que a intereses — llega mucho más tarde de lo que casi nadie supone, y el mes en que has devuelto la mitad del préstamo llega todavía después, muy pasada la mitad del tiempo.
El cálculo
La cuota sale de la fórmula estándar de cuota constante: P = L · r · (1 + r)ⁿ ÷ ((1 + r)ⁿ − 1), donde L es el importe del préstamo, r el tipo anual dividido entre 12 y n el número de períodos mensuales.
La tabla se construye después por simulación, no por fórmula. En cada período el interés es saldo × r; la parte de capital es la cuota menos ese interés; el saldo del período siguiente es el saldo actual menos esa parte de capital. La vista anual es la suma de doce filas mensuales, con el saldo de fin de año tomado de la duodécima fila en vez de recalculado, para que ambas vistas no puedan discrepar.
El último período absorbe el redondeo para que el saldo acabe exactamente en cero, que es lo que hace un extracto final real. Una tabla que arrastra unos céntimos hasta su última fila delata un cálculo hecho restando una cuota ya redondeada. Las hipotecas estadounidenses a tipo fijo capitalizan mensualmente, que es justo lo que supone esta fórmula, así que la cuota coincide con la que cotizaría un prestamista con los mismos datos.
Ejemplo práctico
Un saldo de 450.000 $ al 5,5 % amortizado a 25 años da una cuota de unos 2.763 $ al mes. En todo el préstamo son 829.018 $ pagados, de los que 379.018 $ son intereses: 84 centavos de interés por cada dólar prestado.
Las doce primeras cuotas suman unos 33.161 $, y 24.535 $ de ellos son intereses: el saldo solo baja 8.626 $ en todo el primer año. El capital no supera al interés hasta el mes 150, doce años y medio después, y el saldo no llega a la mitad del préstamo original hasta el mes 198 — dieciséis años y medio dentro de un calendario de veinticinco. Acorta el plazo a veinte años y la cuota sube a unos 3.095 $, pero los intereses totales caen a 292.918 $: 332 $ más al mes que recuperan 86.100 $.
Términos clave
- Plazo de amortización
- El tiempo total que tarda la tabla en llegar a saldo cero con la cuota actual. En una hipoteca estadounidense a tipo fijo, el plazo y el período de amortización son lo mismo.
- Cuota constante
- Una cuota calculada para que el saldo llegue exactamente a cero en el último período. Se mantiene fija, a diferencia del reparto entre capital e intereses que contiene.
- Punto de cruce
- El primer período en el que va más dinero a capital que a intereses. En un préstamo a 30 años cae bastante después de la mitad, no cerca del principio.
- Saldo pendiente
- El capital que sigues debiendo al final de un período: la cifra sobre la que se calcula el interés siguiente y la que un prestamista usa para valorar una refinanciación.