- Un pago de solo intereses no reduce el saldo en nada: tras la disposición debes exactamente lo que dispusiste.
- La cuota siempre sube cuando empieza la amortización, porque el saldo entero debe liquidarse en menos años.
- Una línea está garantizada con tu vivienda, así que las consecuencias de un impago son las de una hipoteca.
- La mayoría son de tipo variable: una cuota cómoda al tipo de hoy no lo es automáticamente a uno más alto.
Cómo funciona una línea de crédito con garantía hipotecaria
Una HELOC es crédito revolvente garantizado con tu vivienda. Te aprueban un límite, dispones lo que quieras durante el período de disposición y — aquí está la clave — el pago mínimo durante ese período suele ser solo el interés.
Es una característica genuinamente útil y un valor por defecto genuinamente peligroso. Útil, porque la cuota de una línea sin disponer o poco dispuesta es pequeña o nula. Peligrosa, porque un pago de solo intereses no reduce el saldo ni un centavo: págalo fielmente cinco años y deberás exactamente lo mismo que al principio, tras cinco años de intereses.
Así que la pregunta real no es cuánto es la cuota. Es qué pasa cuando acaba la disposición y el mismo saldo debe devolverse en menos años, con una cuota necesariamente mayor que si hubieras amortizado desde el principio.
El cálculo
La cuota de solo intereses es la cifra más simple de la página: saldo × tipo anual ÷ 12. No amortiza, así que no cambia mientras el saldo no cambie.
La fase de amortización amortiza la disposición completa durante los años de amortización con la fórmula de cuota constante, ya que nada se devolvió durante la disposición. Los intereses totales de esa vía son las cuotas de solo intereses más los intereses de la fase de amortización.
El brazo de comparación amortiza la misma disposición durante el mismo número total de meses, así que ambas vías terminan en la misma fecha y solo difieren en cuándo empieza a moverse el capital. Eso hace que la diferencia sea imputable a los años de solo intereses. El tipo se mantiene constante en ambos brazos.
Ejemplo práctico
Dispón 60.000 $ al 7,5 % con cinco años de disposición y quince de amortización. La cuota de solo intereses es 375 $ al mes. Cinco años y 22.500 $ de pagos después, sigues debiendo 60.000 $: el saldo no se ha movido.
La amortización tiene entonces que liquidar los 60.000 $ completos en quince años a 556 $ al mes, y los intereses totales de los veinte años son 62.617 $. Amortiza los mismos 60.000 $ en los mismos veinte años desde el primer día y la cuota es 483 $ todo el tiempo, el saldo baja a 52.141 $ al final del quinto año y los intereses totales son 56.005 $. Los años de solo intereses costaron 6.612 $ y compraron un descuento de 108 $ al mes durante cinco años.
Términos clave
- Período de disposición
- La fase en la que puedes disponer de la línea y el pago exigido suele ser solo el interés.
- Período de amortización
- La fase posterior, cuando el saldo debe amortizarse. La cuota salta porque el mismo saldo tiene ahora una fecha límite.
- Crédito revolvente
- Crédito que puedes devolver y volver a disponer. Es lo que hace flexible a una línea y lo que hace fácil mantener un saldo en vez de liquidarlo.
- Garantía sobre la vivienda
- La línea se inscribe sobre tu propiedad, y por eso el tipo es muy inferior al de un crédito sin garantía y el riesgo de impago no es comparable.