- Votre paiement est fixe pendant le terme, mais la répartition entre capital et intérêts change chaque mois.
- Une mise de fonds de 20 % élimine l’assurance prêt hypothécaire au Canada et correspond au seuil autour duquel les prêteurs fixent leurs prix.
- Raccourcir la période coûte plus cher par mois et fait économiser bien plus d’intérêts qu’une petite amélioration de taux.
- Le paiement affiché exclut l’impôt foncier, l’assurance et les frais de copropriété — prévoyez environ 1 à 1,5 % du prix par année en plus.
Comment fonctionne la calculatrice hypothécaire
Entrez le prix de la propriété, la mise de fonds, le taux d’intérêt et l’amortissement, et la calculatrice retourne le paiement mensuel constant qui rembourse le prêt sur cette période. Dès que la mise de fonds est inférieure à 20 %, l’assurance prêt hypothécaire est obligatoire, tarifée selon la tranche de ratio prêt-valeur, et ajoutée au montant du prêt avant le calcul du paiement — le prêt affiché l’inclut déjà. Tout le reste découle du taux et du nombre de paiements.
Le paiement affiché ne couvre que le capital et les intérêts. L’impôt foncier, l’assurance habitation et les frais de copropriété sont des coûts mensuels réels, généralement perçus en même temps que l’hypothèque : activez-les sous « Options avancées » et le montant en vedette devient ce que vous payez réellement chaque mois.
La ligne du test de résistance montre le paiement que les prêteurs utilisent réellement pour l’admissibilité : le plus élevé entre un plancher fixe et votre taux majoré d’un écart fixe, selon la ligne directrice B-20 du BSIF. Ce n’est pas le paiement que vous faites — c’est celui qu’un prêteur vérifie que vous pouvez assumer avant d’approuver le taux demandé.
Le tableau d’amortissement sous la calculatrice montre où va chaque paiement. Au début, la majeure partie est de l’intérêt ; le point de bascule où le capital dépasse l’intérêt arrive plus tard que la plupart des acheteurs ne l’imaginent, et c’est l’information la plus utile qu’un tableau d’amortissement puisse donner.
Le calcul
Le paiement mensuel provient de la formule d’amortissement à paiement constant : P = L · r · (1 + r)ⁿ ÷ ((1 + r)ⁿ − 1), où L est le montant du prêt (incluant toute prime d’assurance prêt hypothécaire), r le taux mensuel effectif et n le nombre de paiements mensuels. Ce paiement ne change pas pendant l’amortissement à taux fixe.
Chaque mois, l’intérêt est calculé sur le solde encore dû — solde × r — et ce qui reste du paiement réduit le capital. Comme le solde diminue tous les mois, la portion d’intérêt diminue avec lui et la portion de capital augmente : c’est pourquoi la répartition se déplace autant sur un long amortissement. Le tableau ci-dessous applique ce calcul mois par mois, puis en fait la somme par année.
Au Canada, les prêts hypothécaires à taux fixe sont composés semestriellement en vertu de la *Loi sur l’intérêt* : le taux nominal s’applique deux fois par année, puis se convertit en taux mensuel effectif — r = (1 + nominal ÷ 2)^(1⁄6) − 1 — c’est ce que cette calculatrice utilise, et c’est ce qui rend un paiement canadien légèrement inférieur à ce que le même taux nominal composé mensuellement suggérerait.
L’assurance prêt hypothécaire est obligatoire dès que la mise de fonds est inférieure à 20 %. La prime est un pourcentage du prêt fixé selon la tranche de ratio prêt-valeur — 2,8 % jusqu’à 85 % du ratio, 3,1 % jusqu’à 90 %, 4,0 % jusqu’à 95 %, plus 0,2 point si l’amortissement s’étend à 30 ans — et elle est ajoutée au prêt avant le calcul du paiement, non facturée séparément. La mise de fonds minimale est elle-même échelonnée : 5 % sur la première tranche de 500 000 $ du prix et 10 % sur la portion jusqu’à 1,5 million de dollars, au-delà de laquelle la propriété ne peut être assurée et 20 % de mise de fonds devient le plancher pratique.
Exemple chiffré
Sur une propriété de 550 000 $ avec une mise de fonds de 110 000 $ (20 %), le prêt est de 440 000 $ et aucune assurance n’est requise. À 6,5 % sur un amortissement de 25 ans, cela donne un paiement d’environ 2 947 $ par mois, 884 167 $ payés au total, dont 444 167 $ d’intérêts.
En ne changeant que l’amortissement, à 20 ans, le paiement monte à environ 3 258 $, mais les intérêts totaux tombent à environ 341 968 $ — 311 $ de plus par mois qui rachètent 102 199 $. Le test de résistance du prêteur, au plus élevé entre un plancher de 5,25 % et le taux contractuel majoré de 2 points, vérifierait que cet emprunteur peut assumer le paiement sur 25 ans à 8,5 % : environ 3 500 $ par mois.
Réduisez plutôt la mise de fonds à 5 % (27 500 $) sur la même propriété : le prêt de base est de 522 500 $, le ratio prêt-valeur dépasse 95 %, donc une prime d’assurance de 4,00 % ajoute 20 900 $ — un prêt de 543 400 $, pas 522 500 $. Ces 20 900 $ sont exactement le coût que cette calculatrice omettait auparavant.
Termes clés
- Capital
- Le montant que vous devez encore. Chaque paiement le réduit de ce qui reste une fois l’intérêt du mois couvert.
- Période d’amortissement
- Le temps total nécessaire pour ramener l’hypothèque à zéro au paiement actuel — 25 ou 30 ans au Canada — à ne pas confondre avec le terme de votre contrat de taux.
- Assurance prêt hypothécaire
- Obligatoire au Canada sur toute hypothèque avec moins de 20 % de mise de fonds. Elle protège le prêteur, pas vous, et la prime est normalement ajoutée au prêt.
- Tableau d’amortissement
- Le tableau période par période indiquant la part de chaque paiement qui va au capital, celle qui va aux intérêts, et le solde restant.