- El punto de equilibrio son los gastos divididos entre el ahorro mensual: si puedes mudarte antes, el tipo da igual.
- Una cuota menor puede venir de un tipo menor o de un plazo mayor, y solo lo primero es un ahorro.
- Refinanciar al mismo número de años que te quedaban es lo que convierte una mejora de tipo en ahorro real de intereses.
- Una refinanciación «sin gastos» no es gratis: los gastos suelen estar en el tipo, así que compara la cuota, no la hoja de comisiones.
Cómo funciona el punto de equilibrio al refinanciar
Refinanciar sustituye la hipoteca que tienes por otra, normalmente a un tipo menor y con un plazo nuevo. Cuesta dinero el primer día — apertura, tasación, título y registro — y devuelve ese dinero lentamente, mediante una cuota menor.
El punto de equilibrio es el mes en que ambas cosas se encuentran: aquel en que el ahorro acumulado iguala los gastos de cierre. Antes, refinanciar te ha costado dinero. Después, va ganando. Si esperas vender o mudarte antes de ese punto, la aritmética dice que no, por bueno que parezca el tipo nuevo.
La segunda cifra de esta página es la que suele omitirse. Una cuota puede bajar por dos razones muy distintas — un tipo menor o un plazo mayor — y solo una de ellas es un ahorro. La comparación de intereses totales las separa.
El cálculo
La cuota actual se recalcula a partir de tu saldo y del plazo restante, así que refleja el préstamo tal como está hoy y no la cuota que te cotizaron al firmar. Los intereses pendientes son esa cuota por los meses restantes, menos el saldo.
El préstamo nuevo es el mismo saldo amortizado al tipo nuevo durante el plazo nuevo. Sus intereses totales son la nueva cuota por sus meses, menos el saldo. El equilibrio es el gasto dividido entre el ahorro mensual, redondeado hacia arriba: el mes 13 aún no ha recuperado lo que el 14 sí.
La cifra de por vida es: intereses pendientes del préstamo actual, menos intereses totales del nuevo, menos los gastos. Se vuelve negativa en cuanto el plazo se estira lo suficiente para que un tipo menor durante más años cueste más que un tipo mayor durante menos. Se muestran ambas porque de verdad se contradicen.
Ejemplo práctico
Un saldo de 400.000 $ al 6,5 % con 25 años restantes cuesta 2.701 $ al mes y arrastra 410.249 $ de intereses. Refináncialo al 5,25 % a 25 años nuevos por 4.000 $ de gastos: la cuota baja a 2.397 $, un ahorro de 304 $ al mes, y los gastos se recuperan en 14 meses. Los intereses del nuevo préstamo son 319.097 $, así que neto de gastos la operación gana 87.151 $.
Ahora el mismo saldo con solo 15 años restantes, refinanciado a 25 años al 5,75 %. La cuota baja de 3.484 $ a 2.516 $ — 968 $ al mes — y el equilibrio llega en cinco meses. Aun así cuesta 131.730 $ más en total, porque diez años extra de intereses se comen la mejora del tipo. Nada en la comparación de cuotas lo revela.
Términos clave
- Punto de equilibrio
- El mes en que el ahorro mensual acumulado ha recuperado los gastos de cierre. Antes vas por detrás; después, por delante.
- Gastos de cierre
- Apertura, tasación, título, registro y comisiones asociadas al nuevo préstamo. Introduce tu total en vez de suponer una regla general.
- Refinanciación con retirada de efectivo
- Refinanciar por más del saldo actual y llevarse la diferencia en efectivo. Es otra decisión de endeudamiento y no se modela aquí.
- Refinanciación de tipo y plazo
- Refinanciar solo para cambiar el tipo, el plazo o ambos, sin pedir dinero adicional — la operación que modela esta calculadora.