- La comparaison porte sur deux valeurs nettes, pas sur deux paiements mensuels — l’argent non consacré à une mise de fonds doit bien faire quelque chose.
- Les frais de vente sont facturés une seule fois, à la fin : plus vous restez longtemps, plus l’achat a d’années pour les diluer.
- Aux hypothèses par défaut, la location garde l’avance sur toute la fenêtre de dix ans ; un point de plus-value de plus renverse le résultat.
- Le verdict repose sur deux chiffres que personne ne peut connaître d’avance : la plus-value immobilière et le rendement des placements.
Comment fonctionne la calculatrice louer ou acheter
Ce n’est pas une comparaison de paiements mensuels. Les deux scénarios sont mesurés dans la même unité — la valeur nette que vous détiendriez à la fin de la période — parce que l’écart entre un paiement hypothécaire et un loyer ne dit rien, à lui seul, de ce qu’il advient du reste de l’argent. Un écart de paiement peut faire paraître la location bon marché sur un mois et coûteuse sur une décennie, ou exactement l’inverse.
Acheter : la maison prend de la valeur au taux que vous fixez, le solde hypothécaire diminue à mesure que vous remboursez, et les frais de vente sont retranchés du prix à la fin. Ce qui reste est votre avoir. Louer : la mise de fonds que vous n’avez pas dépensée est investie dès le premier jour, et chaque mois où la propriété aurait coûté plus cher que le loyer, ce surplus est investi lui aussi.
Le tableau année par année ci-dessous est tout l’intérêt de l’exercice. Les frais de vente sont un coup unique qui se dilue plus vous restez longtemps : les deux courbes peuvent donc se croiser, et le tableau nomme l’année du croisement, ou dit clairement qu’il n’a pas lieu dans la fenêtre.
Le calcul
Le côté achat : la valeur de la maison est le prix multiplié par (1 + plus-value) à la puissance du nombre d’années. Le solde hypothécaire est le solde d’amortissement standard après années × 12 paiements. Les frais de vente sont un pourcentage de la valeur finale. La valeur nette si vous achetez est la valeur moins le solde moins les frais de vente.
Le côté location : la mise de fonds est investie en un montant forfaitaire, et le surplus mensuel — paiement hypothécaire plus coûts de propriété, moins le loyer — est investi comme cotisation chaque mois. Les deux capitalisent mensuellement au rendement que vous fixez, et la valeur nette si vous louez est la valeur future de ce portefeuille.
Ce que le modèle laisse volontairement de côté : le loyer reste constant plutôt que d’augmenter, les frais de clôture à l’achat ne sont pas comptés, les coûts de propriété sont un pourcentage fixe du prix initial plutôt que de la valeur courante, et aucun traitement fiscal n’est appliqué d’un côté ni de l’autre. Le résumé honnête : cet outil oppose une hypothèse de long terme à une autre — la plus-value contre le rendement — et le verdict bouge dès que l’une des deux bouge.
Exemple chiffré
La calculatrice s’ouvre sur une maison de 550 000 $ avec 20 % de mise de fonds (110 000 $) à 6,5 % sur un amortissement de 30 ans, contre un loyer de 2 400 $ par mois, pour un séjour de 7 ans, avec des coûts de propriété de 2 % par année, une plus-value de 3 %, un rendement de 5 % et des frais de vente de 5 %. Après 7 ans, le locataire détient environ 283 686 $ et le propriétaire environ 242 135 $ — la location mène d’environ 41 552 $, et garde l’avance sur toute la fenêtre de dix ans.
Changez un seul chiffre. Portez la plus-value de 3 % à 4 % et l’achat prend les devants dès la 7ᵉ année ; portez-la à 5 % et l’achat mène dès la 3ᵉ. Ce seul point de pourcentage pèse plus que toutes les autres hypothèses de la page — c’est la vraie réponse à « louer ou acheter » : tout repose presque entièrement sur un chiffre que personne ne peut connaître d’avance.
Termes clés
- Plus-value immobilière
- Le taux annuel auquel on suppose que la valeur de la maison augmente. Composé sur toute la période, c’est l’intrant le plus influent de la page.
- Coût de renonciation
- Le rendement auquel vous renoncez en immobilisant de l’argent dans une mise de fonds plutôt qu’en l’investissant. C’est exactement ce que mesure le scénario de location.
- Frais de vente
- Commission de courtage, frais juridiques et autres coûts de clôture d’une vente — comptés ici en pourcentage de la valeur finale, et la raison pour laquelle les courts séjours favorisent la location.
- Avoir propre
- La valeur courante de la maison moins le solde hypothécaire encore dû. La valeur nette du scénario d’achat, c’est ce montant, moins ce qu’il en coûte de vendre.