- Le seuil de rentabilité est le coût initial divisé par l’économie mensuelle — si vous risquez de déménager avant, le taux n’a pas d’importance.
- Un paiement plus bas peut venir d’un taux plus bas ou d’un amortissement plus long, et seule la première raison est une économie.
- Refinancer en cours de terme implique généralement une pénalité ; refinancer au renouvellement, généralement pas.
- Garder le même amortissement sur le nouveau prêt est ce qui transforme une baisse de taux en véritable économie d’intérêts.
Comment fonctionne le seuil de rentabilité d’un refinancement
Refinancer remplace l’hypothèque que vous avez par une nouvelle, généralement à un taux plus bas et avec un amortissement remis à neuf. Cela coûte de l’argent le premier jour — une pénalité si vous brisez le terme, plus quittance, évaluation et frais juridiques — et cela le rembourse lentement, par un paiement plus petit.
Le seuil de rentabilité est le mois où ces deux choses se rejoignent : celui où l’économie accumulée égale les frais initiaux. Avant, le refinancement vous a coûté de l’argent. Après, il est gagnant. Si vous comptez vendre ou déménager avant ce seuil, l’arithmétique dit non, quel que soit le taux offert.
Le second chiffre de cette page est celui qu’on omet. Un paiement peut baisser pour deux raisons complètement différentes — un taux plus bas ou un amortissement plus long — et une seule est une économie. La comparaison des intérêts totaux les sépare.
Le calcul
Le paiement actuel est recalculé à partir de votre solde et de l’amortissement restant : il reflète donc le prêt tel qu’il est aujourd’hui, pas le paiement quoté à l’origine. Les intérêts encore à venir sont ce paiement multiplié par les mois restants, moins le solde.
Le nouveau prêt est le même solde amorti au nouveau taux sur le nouvel amortissement. Ses intérêts totaux sont le nouveau paiement multiplié par ses mois, moins le solde. Le seuil est le coût initial divisé par l’économie mensuelle, arrondi vers le haut — le 13e mois n’a pas encore remboursé ce que le 14e rembourse.
Le chiffre à vie est : intérêts restants du prêt actuel, moins intérêts totaux du nouveau prêt, moins les frais initiaux. Il devient négatif dès que l’amortissement est assez rallongé pour qu’un taux plus bas sur plus d’années coûte plus qu’un taux plus élevé sur moins. Les deux chiffres sont affichés parce qu’ils se contredisent réellement.
Exemple chiffré
Un solde de 400 000 $ à 6,5 % avec 25 ans restants coûte 2 701 $ par mois et porte encore 410 249 $ d’intérêts. Refinancez à 5,25 % sur 25 nouvelles années pour 4 000 $ de frais : le paiement tombe à 2 397 $, une économie de 304 $ par mois, et les frais sont récupérés en 14 mois. Les intérêts totaux du nouveau prêt sont de 319 097 $ : net de frais, le refinancement est gagnant de 87 151 $.
Maintenant le même solde avec seulement 15 ans restants, refinancé sur 25 ans à 5,75 %. Le paiement tombe de 3 484 $ à 2 516 $ — 968 $ par mois — et le seuil arrive en cinq mois. Cela coûte pourtant 131 730 $ de plus au total, car dix années d’intérêts supplémentaires écrasent l’amélioration du taux. Rien dans la comparaison des paiements ne le révèle.
Termes clés
- Seuil de rentabilité
- Le mois où l’économie mensuelle accumulée a remboursé le coût initial du refinancement. Avant, vous êtes en retard ; après, vous êtes gagnant.
- Pénalité de remboursement anticipé
- Ce qu’un prêteur exige pour briser une hypothèque fermée avant la fin du terme. La formule est propre au contrat — entrez votre propre chiffre.
- Réamortissement
- Remettre le compteur d’amortissement à zéro sur le nouveau prêt. Cela abaisse le paiement et augmente les intérêts totaux : c’est le plus gros coût caché d’un refinancement.
- Taux mixte
- Une solution offerte par certains prêteurs : votre taux actuel et le taux courant moyennés sur le terme restant, ce qui évite la pénalité mais capte moins la baisse de taux.