- Un paiement d’intérêts seulement ne réduit le solde en rien : après la première phase, vous devez exactement ce que vous avez utilisé.
- Le paiement monte toujours au début du remboursement, parce que le solde entier doit être effacé sur moins d’années.
- Une marge est garantie par votre maison : les conséquences d’un défaut sont celles qui s’attachent à une hypothèque.
- La plupart des marges sont à taux variable : un paiement confortable au taux d’aujourd’hui ne l’est pas automatiquement à un taux plus élevé.
Comment fonctionne une marge de crédit hypothécaire
Une marge de crédit hypothécaire est un crédit renouvelable garanti par votre maison. On vous accorde une limite, vous utilisez ce que vous voulez quand vous le voulez, et — c’est là que tout se joue — le paiement minimum est normalement l’intérêt seul.
C’est une caractéristique vraiment utile et un réglage par défaut vraiment dangereux. Utile, parce que le paiement sur une marge inutilisée ou peu utilisée est faible, voire nul. Dangereux, parce qu’un paiement d’intérêts seulement ne réduit le solde d’aucun cent : payez-le fidèlement pendant cinq ans et vous devez exactement ce que vous deviez au départ, après cinq ans d’intérêts.
La vraie question n’est donc pas le montant du paiement. C’est ce qui arrive quand la phase d’intérêts seulement se termine et que le même solde doit être remboursé sur moins d’années, à un paiement forcément plus élevé que si vous aviez amorti dès le début.
Le calcul
Le paiement d’intérêts seulement est le chiffre le plus simple de la page : solde × taux annuel ÷ 12. Il n’amortit rien, donc il ne change pas tant que le solde ne change pas.
La phase de remboursement amortit le plein montant sur les années de remboursement à l’aide de la formule à paiement constant, puisque rien n’a été remboursé auparavant. Les intérêts totaux de cette voie sont les paiements d’intérêts seulement plus les intérêts de la phase de remboursement.
Le volet de comparaison amortit le même montant sur le même nombre total de mois — période d’intérêts seulement plus période de remboursement — pour que les deux voies se terminent à la même date et ne diffèrent que par le moment où le capital commence à bouger. C’est ce qui rend l’écart imputable aux seules années d’intérêts seulement. Le taux est tenu constant dans les deux volets.
Exemple chiffré
Utilisez 60 000 $ à 7,5 % avec cinq ans d’intérêts seulement et quinze ans de remboursement. Le paiement d’intérêts seulement est de 375 $ par mois. Cinq ans et 22 500 $ de paiements plus tard, vous devez encore 60 000 $ : le solde n’a pas bougé.
Le remboursement doit ensuite effacer les 60 000 $ complets sur quinze ans à 556 $ par mois, et les intérêts totaux sur vingt ans atteignent 62 617 $. Amortissez les mêmes 60 000 $ sur les mêmes vingt ans dès le départ : le paiement est de 483 $ tout du long, le solde est descendu à 52 141 $ à la fin de la cinquième année, et les intérêts totaux sont de 56 005 $. Les années d’intérêts seulement ont coûté 6 612 $ pour un rabais de 108 $ par mois pendant cinq ans.
Termes clés
- Période d’utilisation
- La phase pendant laquelle vous pouvez emprunter sur la marge et où le paiement exigé n’est normalement que l’intérêt.
- Période de remboursement
- La phase suivante, où le solde doit être amorti. Le paiement bondit parce que le même solde a désormais une échéance.
- Crédit renouvelable
- Un crédit que vous pouvez rembourser puis réutiliser. C’est ce qui rend une marge souple et ce qui rend un solde facile à conserver plutôt qu’à effacer.
- Garantie sur la maison
- La marge est inscrite contre votre propriété, ce qui explique un taux bien inférieur à celui d’un crédit non garanti et un risque de défaut sans commune mesure.