- Se aplican dos ratios — la inicial al 28 % de los ingresos brutos para vivienda y la total al 36 % para vivienda más el resto de la deuda — y la más estricta fija tu máximo.
- Cada dólar de pago de deuda mensual sale directamente del presupuesto de la ratio total, así que liquidar un préstamo de auto puede subir tu techo más que un aumento.
- Los impuestos sobre la propiedad y el seguro de hogar entran en la ratio inicial — dejados en cero, el precio mostrado es optimista por decenas de miles.
- 28/36 es una guía conservadora, no un tope legal: la hipoteca cualificada admite hasta un 43 % de ratio total y la suscripción FHA suele ir más allá.
Cuánta vivienda puedes permitirte
Introduce tus ingresos brutos anuales, los pagos mínimos de la deuda que ya tienes, tu entrada, un tipo de interés y un plazo. La calculadora busca el mayor pago mensual de vivienda que respeta las dos ratios de deuda sobre ingresos que aplica un prestamista, convierte ese pago en una hipoteca y suma tu entrada para obtener un precio de compra.
Son dos ratios, no una. La ratio inicial limita solo los costos de vivienda; la ratio total limita la vivienda más todos tus demás pagos mensuales. La que deja menos margen es la que decide tu cifra — por eso liquidar un préstamo de auto puede subir tu precio máximo más que un aumento de sueldo.
El resultado es un techo, no un objetivo, y no es una preaprobación. El prestamista también pesa tu puntaje crediticio, tu historial laboral y el programa de préstamo al que te acoges, y varios de ellos admiten ratios muy por encima del par estándar. Tómalo como el tope del rango en el que conviene buscar, y decide después cuánto por debajo quieres vivir realmente.
El cálculo
Los ingresos mensuales brutos son los ingresos anuales divididos entre doce. La ratio inicial (front-end) se limita al 28 % de esa cifra y cubre capital, intereses, impuestos sobre la propiedad y seguro de hogar — el pago PITI. La ratio total (back-end) se limita al 36 % y añade todas las demás obligaciones mensuales: préstamos de auto, préstamos estudiantiles, pagos mínimos de tarjetas, pensiones alimenticias. La calculadora toma el menor entre el 28 % de los ingresos y el 36 % de los ingresos menos tus pagos de deuda actuales, resta los impuestos y el seguro que introduzcas en «Opciones avanzadas» y trata el resto como el presupuesto de cuota hipotecaria.
Esa cuota se convierte en préstamo invirtiendo la fórmula de amortización: L = P · (1 − (1 + r)⁻ⁿ) ÷ r, donde P es la cuota mensual, r el tipo anual dividido entre 12 y n el número de meses. Sumar la entrada da el precio de compra.
28/36 es la guía conservadora habitual, no un límite legal. Las reglas de hipoteca cualificada admiten una ratio total de hasta el 43 %, los préstamos FHA aprueban rutinariamente por encima con factores compensatorios y la suscripción automatizada estira todavía más. La cifra de aquí es deliberadamente más estricta que el préstamo más grande que probablemente conseguirías, que es una pregunta distinta del más grande que deberías aceptar.
Ejemplo práctico
Toma los valores con los que abre la calculadora: 120.000 $ de ingresos brutos, 400 $ al mes de pagos de deuda existentes, 60.000 $ de entrada, 6,5 % a 30 años. Los ingresos mensuales brutos son 10.000 $. La ratio inicial permite 2.800 $ al mes; la ratio total permite 3.600 $ menos los 400 $ ya comprometidos, es decir 3.200 $. La inicial es más estricta, así que el presupuesto es 2.800 $: una hipoteca de unos 442.990 $ y un precio de compra de unos 502.990 $.
Ahora introduce 500 $ al mes de impuestos sobre la propiedad y seguro de hogar en «Opciones avanzadas», que es lo que la ratio inicial debe incluir. El presupuesto hipotecario baja a 2.300 $, el préstamo a unos 363.885 $ y el precio a unos 423.885 $: unos 79.000 $ menos de vivienda por un coste que casi nadie recuerda introducir. Liquidar los 400 $ de deuda no cambia nada aquí, porque la ratio total nunca fue la que limitaba.
Términos clave
- Ratio DTI inicial
- Los costos de vivienda — capital, intereses, impuestos sobre la propiedad y seguro de hogar — como porcentaje de los ingresos mensuales brutos. Limitada por convención al 28 %.
- Ratio DTI total
- Todos los pagos mensuales de deuda, vivienda incluida, como porcentaje de los ingresos mensuales brutos. Limitada por convención al 36 %; la hipoteca cualificada admite hasta el 43 %.
- PITI
- Capital, intereses, impuestos y seguro: las cuatro partes del pago que el prestamista mide contra la ratio inicial, no solo la cuota del préstamo.
- Ingresos brutos
- Los ingresos antes de impuestos y retenciones. Todas las ratios se miden contra ellos y no contra el sueldo neto, y por eso el máximo puede parecer mayor que tu presupuesto real.