Quelle maison pouvez-vous vous permettre au Canada?

Une lettre de préapprobation bancaire se lit comme une réponse : un seul chiffre, imprimé sur du papier à en-tête, qui a l'air d'être le plafond de ce que vous pouvez acheter. Ce n'est pas tout à fait ça. C'est le résultat de deux tests de ratio appliqués à votre revenu et à vos dettes, revérifiés à un taux que vous ne paierez probablement pas, avant même qu'un sou de frais de clôture ou d'entretien continu entre en jeu. Comprendre la mécanique derrière ce chiffre — pas juste le chiffre lui-même — c'est ce qui vous permet de distinguer un vrai plafond d'une offre de départ.

Tout ce qui suit s'applique à un prêteur sous réglementation fédérale : une banque, une société de fiducie, la plupart des grandes coopératives de crédit. Un prêteur privé ou une hypothèque en dehors de ce cadre peut suivre des règles différentes, ce qui vaut la peine d'être su avant de présumer qu'une préapprobation se compare directement à une autre.

Ce que le prêteur vérifie vraiment : deux ratios, pas un

Le premier test est l'ABD — amortissement brut de la dette. C'est le coût du logement, tout compris, en proportion du revenu mensuel : le paiement hypothécaire (capital et intérêt), les taxes foncières, le chauffage, et la moitié de tous frais de copropriété. Le prêteur plafonne ce ratio à un pourcentage donné du revenu brut mensuel, plus serré pour une hypothèque conventionnelle que pour une hypothèque assurée.

Le second test est l'ATD — amortissement total de la dette. C'est le même coût de logement, plus toutes les autres dettes que vous portez : prêt auto, prêt étudiant, paiements minimums de cartes de crédit, une marge de crédit en cours de remboursement. L'ATD a un plafond plus élevé que l'ABD, parce qu'il englobe plus de choses, mais les dettes existantes le grugent directement — un paiement d'auto et une pile de paiements minimums peuvent tranquillement devenir la contrainte déterminante, même quand le logement seul aurait passé le test facilement.

Les deux ratios doivent respecter leur limite. Celui qui est le plus serré pour vos chiffres précis est celui qui fixe réellement votre plafond d'emprunt — ce qui explique pourquoi deux ménages au revenu identique peuvent être admissibles à des montants d'hypothèque différents. La calculatrice d'abordabilité applique les deux ratios à votre revenu et à vos dettes réels plutôt qu'à un cas hypothétique.

Le test de résistance : être qualifié à un taux que vous ne paierez pas

Voici la partie qui surprend le plus les premiers acheteurs. Les ratios ABD/ATD ci-dessus ne sont pas calculés au taux que votre prêteur vous offre. Ils sont calculés à un taux de qualification — votre taux contractuel plus un écart fixe, ou un taux plancher distinct, selon le plus élevé des deux. C'est une politique hypothécaire fédérale (le « test de résistance »), et elle s'applique peu importe la taille de votre mise de fonds, assurée ou non.

La logique est simple : les taux bougent, et un prêteur ne veut pas approuver une hypothèque qui ne fonctionne qu'au taux d'aujourd'hui. L'effet sur vous est moins évident tant qu'on ne le voit pas calculé — le taux de qualification peut réduire votre hypothèque maximale de façon importante par rapport à ce que le même paiement achèterait à votre taux contractuel réel, parce qu'un taux plus élevé signifie qu'une plus grande part de chaque paiement va aux intérêts plutôt qu'au capital, ce qui veut dire qu'un prêt plus petit supporte le même paiement mensuel.

Un exemple chiffré, du début à la fin

Prenons un ménage avec un revenu brut combiné de 120 000 $ par année — 10 000 $ par mois — qui porte 500 $ par mois de dettes existantes (un paiement d'auto et des minimums de cartes) et qui prévoit environ 300 $ par mois en taxes foncières et chauffage pour la maison visée.

L'ABD est le test le plus serré ici, alors c'est lui qui fixe le plafond — le paiement hypothécaire de ce ménage (capital et intérêt seulement) est plafonné à 2 900 $ par mois, peu importe la marge que l'ATD aurait autrement permise.

Le test de résistance change maintenant ce que ces 2 900 $ achètent réellement. Disons que l'offre du prêteur au taux contractuel est de 4,75 %, mais que l'hypothèque doit être qualifiée à 6,75 % selon la règle de l'écart au-dessus du taux contractuel :

L'écart — environ 89 000 $ de capacité d'emprunt — existe uniquement à cause du taux utilisé dans le calcul. Avec une mise de fonds de 50 000 $ ajoutée au prêt calculé au taux de qualification, le plafond réel de ce ménage est un prix d'achat proche de 469 700 $, pas le chiffre plus élevé que suggérerait le taux contractuel seul. C'est la raison la plus fréquente pour laquelle le calcul mental d'un acheteur et la préapprobation d'un prêteur atterrissent à des endroits différents.

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L'assurance de la SCHL : le coût d'une mise de fonds plus petite

Verser moins de 20 % de mise de fonds oblige l'hypothèque à porter une assurance prêt — communément appelée assurance SCHL, du nom du plus important des trois assureurs, bien que des assureurs privés offrent le même produit. Ce n'est pas facultatif à ce niveau de mise de fonds, et ce n'est pas des frais payés de votre poche à la clôture : la prime se calcule en pourcentage du prêt et s'ajoute au solde du prêt lui-même.

Le pourcentage de la prime augmente avec votre ratio prêt-valeur (l'hypothèque en proportion du prix de la maison) — une mise de fonds plus petite signifie un pourcentage plus élevé, sur un prêt plus gros, ce qui s'additionne. Pour continuer l'exemple ci-dessus : un prêt de 419 700 $ contre un prix d'achat de 469 700 $ donne un ratio prêt-valeur de 89,4 %, ce qui tombe dans le palier dont la prime tourne autour de 3,1 %.

À environ 3,1 % sur un prêt de 419 700 $, cela ajoute environ 13 000 $ à l'hypothèque — augmentant à la fois le solde et, légèrement, le paiement mensuel, puisque la prime est amortie avec le reste. Sous 80 % de ratio prêt-valeur (une mise de fonds de 20 % ou plus), rien de tout ça ne s'applique; l'hypothèque est conventionnelle et non assurée. Au-delà d'un certain prix d'achat, l'assurance cesse d'être offerte peu importe la mise de fonds, et le 20 % conventionnel devient la seule voie possible.

La mise de fonds minimale elle-même est étagée, pas fixe : un pourcentage plus bas s'applique sur la première tranche de plusieurs centaines de milliers de dollars du prix, un pourcentage plus élevé sur la portion au-delà, jusqu'au prix plafond où l'assurance disparaît complètement. Un acheteur qui verse le minimum légal, plutôt que les 50 000 $ de l'exemple, se retrouverait avec un ratio prêt-valeur plus élevé et un palier de prime plus élevé — ça vaut la peine de vérifier avec la calculatrice de mise de fonds avant de présumer qu'une mise de fonds plus grosse n'aide qu'à la marge. Le guide sur la mise de fonds approfondit la décision sur la taille de la mise de fonds, y compris quand verser plus que le minimum finit vraiment par payer et quand ce n'est pas le cas.

Les frais de clôture qu'une préapprobation ne mentionne jamais

Rien dans le calcul ci-dessus n'inclut les frais dus le jour de la clôture, en plus de la mise de fonds elle-même. La taxe de mutation (et dans certaines villes, une seconde taxe municipale sur les mutations), les frais juridiques, l'assurance titres, une inspection de la maison, les ajustements pour taxes foncières ou services publics payés d'avance, et des frais de certificat d'état d'une copropriété atterrissent tous d'un coup, en argent comptant, en plus de la mise de fonds. Comme règle du pouce, prévoir de un et demi à quatre pour cent du prix d'achat pour les frais de clôture — l'écart dépend beaucoup de la ville, surtout à cause de la façon dont la taxe de mutation y est structurée — évite que ce soit la dépense qui fasse dérailler une date d'emménagement.

Pourquoi la préapprobation est un plafond, pas un budget

Une préapprobation répond à une seule question : ce que les ratios et le test de résistance permettront. Elle ne se demande pas si dépenser jusqu'à ce chiffre laisse de la place pour un fonds d'entretien, un rythme d'épargne ralenti pendant un moment, ou le coût ordinaire de meubler un logement plus grand. Deux ménages préapprouvés pour un montant identique peuvent être très différemment à l'aise à ce paiement, selon la stabilité de leur revenu et tout ce qu'ils portent par ailleurs.

Ça vaut la peine de refaire le calcul dans l'autre sens avant de s'engager sur une offre : pas « combien puis-je emprunter au maximum », mais « quel paiement est-ce que je veux porter, et qu'est-ce que ça implique comme prix ». Comparer cette réponse avec le fait de louer avec le même budget pendant encore quelques années — louer contre acheter couvre la comparaison complète, pas juste le paiement mensuel — est une vérification utile avant de signer quoi que ce soit. Et comme une hypothèque ne se termine pas à la clôture, ça vaut la peine de savoir tôt que la plupart des termes fixes arrivent à renouvellement bien avant la fin de l'amortissement; le guide sur le renouvellement hypothécaire explique ce qui change à ce moment-là et comment s'y préparer, pour un taux qui peut n'avoir rien à voir avec celui du départ.