- Le renouvellement conserve votre solde et votre amortissement restant — seul le taux change, donc le paiement est simplement recalculé.
- Un amortissement résiduel plus court fait mal : une hausse de taux frappe plus fort quand il reste moins d’années pour l’étaler.
- Vous pouvez changer de prêteur au renouvellement sans pénalité, ce qui rend le taux réellement négociable à ce moment précis.
- Un versement forfaitaire fait au renouvellement abaisse le paiement pour tout le terme suivant, et c’est souvent la date où le contrat en permet un.
Comment fonctionne un renouvellement hypothécaire
Une hypothèque canadienne a deux horloges. L’amortissement, c’est le temps nécessaire pour ramener le prêt à zéro — 25 ou 30 ans, typiquement. Le terme, c’est la durée pendant laquelle votre taux et vos conditions sont contractés, et il est bien plus court, généralement cinq ans. Quand le terme finit, le prêt ne finit pas : vous le renouvelez au taux disponible à ce moment-là, pour l’amortissement qu’il vous reste.
C’est ce qui distingue le renouvellement du refinancement. Le refinancement remet l’horloge d’amortissement à zéro ; le renouvellement, non. Votre solde et vos années restantes se poursuivent, et le paiement est simplement recalculé pour ces années au nouveau taux. Rien d’autre ne bouge.
Tout se joue donc sur un seul chiffre. Si les taux ont monté depuis votre dernière signature, le paiement monte avec eux et il ne reste pas de durée pour étaler la hausse : un amortissement résiduel de vingt ans doit l’absorber en vingt ans, pas en vingt-cinq.
Le calcul
Le nouveau paiement est la formule à paiement constant appliquée à votre solde actuel sur l’amortissement restant au taux de renouvellement : P = L · r · (1 + r)ⁿ ÷ ((1 + r)ⁿ − 1). Le paiement que vous faites aujourd’hui est une donnée saisie plutôt que dérivée de votre ancien taux, parce que c’est le chiffre de votre relevé et que l’écart avec lui est la question posée.
Les chiffres du terme viennent de la simulation du nouveau calendrier sur la durée du terme. Le solde de fin est calculé en forme fermée ; le capital remboursé sur le terme est le solde d’ouverture moins ce solde ; les intérêts du terme sont le total payé moins ce capital. Les trois se réconcilient toujours, par construction.
L’éventail de taux est centré sur le taux que vous saisissez et progresse d’un demi-point de chaque côté. Ce ne sont pas des taux du marché et cela n’affirme rien sur ce qu’un prêteur offre : cela existe pour chiffrer la négociation, puisque le renouvellement est le seul moment de la vie d’une hypothèque où le taux est vraiment ouvert.
Exemple chiffré
Un solde de 380 000 $ avec 20 ans d’amortissement restant, payé aujourd’hui 2 100 $ par mois, renouvelé à 5,5 % sur un terme de cinq ans : le paiement devient 2 614 $. C’est 514 $ de plus par mois, soit 6 168 $ par année, sans aucun autre changement que le taux.
Sur les cinq ans du terme, ce paiement envoie 96 753 $ aux intérêts et 60 085 $ au capital, laissant 319 915 $ dus au prochain renouvellement avec encore 15 ans d’amortissement. Passons à la négociation : à 4,5 % le paiement est de 2 404 $ et à 6,5 % de 2 833 $ — un écart de 429 $ par mois, soit environ 25 700 $ sur le terme. Voilà ce que vaut un point sur ce solde, et pourquoi une offre de renouvellement est un point de départ, pas une conclusion.
Termes clés
- Terme
- La durée pendant laquelle votre taux et vos conditions sont contractés — couramment cinq ans au Canada. À la fin, vous renouvelez ; le prêt, lui, continue.
- Amortissement
- Le temps nécessaire pour que le prêt atteigne zéro au paiement actuel. Il continue de décroître d’un renouvellement à l’autre et n’est jamais remis à zéro par un renouvellement.
- Avis de renouvellement
- L’offre qu’un prêteur envoie avant la fin de votre terme. C’est une position de départ : changer de prêteur au renouvellement n’entraîne aucune pénalité.
- Choc de paiement
- Le bond du paiement quand un terme signé à bas taux se renouvelle à un taux plus élevé. Son ampleur dépend de l’écart de taux et de l’amortissement qui reste.