Rembourser l'hypothèque plus vite ou investir la différence?

Chaque dollar supplémentaire versé sur une hypothèque rembourse une dette qui coûte votre taux hypothécaire, garanti, aussi longtemps que vous l'auriez autrement portée. Chaque dollar supplémentaire investi à la place achète une part d'un marché qui, sur de longues périodes, a habituellement rapporté davantage — mais sans aucune garantie sur la période précise que vous vivrez réellement. On présente souvent ce choix comme une question de tempérament, prudent contre ambitieux, alors qu'il s'agit en réalité d'un calcul : lequel des deux rendements est le plus élevé, une fois qu'on a intégré le fait qu'un seul des deux est certain.

Ce cadrage fait l'essentiel du travail. Une hypothèque à 6 % face à un rendement attendu réaliste de 9 % n'est pas la même décision qu'une hypothèque à 6 % face à un rendement attendu de 6,5 %, même si les deux se discutent souvent sous les mêmes grands conseils. C'est l'écart entre les deux taux — pas l'un ou l'autre pris isolément — qui devrait déterminer la répartition, et cet écart change avec les taux, avec le solde qui diminue, et avec l'approche de la retraite.

Le rendement garanti contre le rendement attendu

Rembourser une hypothèque plus vite a une propriété qu'aucun autre poste de votre bilan ne partage : un rendement calculable d'avance et reçu avec certitude. Si votre taux hypothécaire est de 6 %, un dollar supplémentaire de capital fait économiser exactement 6 % par année en intérêt, aussi longtemps que ce montant serait autrement resté dû — aucune volatilité, aucun risque de séquence, aucune année où le résultat déçoit discrètement la promesse. Ce rendement est aussi implicitement libre d'impôt, puisque l'intérêt jamais payé n'est jamais imposé, ce qui n'est pas le cas de la croissance d'un placement détenu hors CELI ou REER.

Investir ce même dollar achète un rendement attendu, pas un rendement garanti — et « attendu » porte tout le poids de cette phrase. Une hypothèse de long terme de 7 % pour un portefeuille diversifié est une moyenne bâtie sur des décennies qui ont connu quelques épisodes brutaux; n'importe quelle période de vingt ans réellement vécue peut se retrouver bien au-dessus ou bien en dessous. Le fonctionnement réel de l'intérêt composé explique pourquoi la séquence des rendements compte autant que la moyenne — un portefeuille qui rend 7 % en moyenne mais perd le quart de sa valeur tôt se comporte très différemment de celui qui croît de façon régulière, même avec une moyenne finale identique.

Rien de tout cela ne fait de l'investissement un mauvais choix. Sur la plupart des périodes de plusieurs décennies, les actions diversifiées ont dépassé les taux hypothécaires typiques par une marge réelle, et renoncer à cette marge a lui aussi un coût. Cela signifie simplement que la comparaison honnête n'est pas 6 % contre 7 %; c'est un 6 % certain contre un 7 % qui arrive avec une distribution de résultats possibles, dont certains sous les 6 %. Le montant à retrancher du chiffre attendu pour cette incertitude est la vraie décision, et il dépend de la gravité avec laquelle un mauvais tirage vous nuirait — une question de tolérance au risque et d'horizon, pas de tableur.

Quand la garantie l'emporte

Certaines situations penchent fermement vers les paiements supplémentaires, peu importe l'écart exact entre les deux taux :

• Votre taux hypothécaire est élevé par rapport à un rendement de long terme réaliste. Quand le côté garanti approche ou dépasse ce qu'un portefeuille équilibré a plausiblement rendu sur des décennies, l'argument en faveur de l'investissement ne tient plus.
• Vous êtes à une dizaine d'années de la retraite ou moins. Un dollar d'intérêt économisé réduit le revenu fixe dont vous aurez besoin plus tard; un dollar investi a moins de temps pour se remettre d'une mauvaise séquence avant que vous n'ayez à y puiser. Une calculatrice de paiements entrée avec votre solde et votre taux réels montre de combien un remboursement anticipé avance la fin du prêt.
• Une baisse des marchés vous forcerait à vendre des placements pour couvrir l'hypothèque. Si votre revenu est lié à la même économie qui produirait une telle baisse, les deux risques sont corrélés de la pire façon — l'année où votre portefeuille chute est aussi, souvent, une année où votre revenu est sous pression.
• Vous vous connaissez, et « investi » deviendrait discrètement « dépensé ». Une réduction garantie d'une obligation fixe ne peut pas être annulée par un moment d'impulsion comme peut l'être un compte de courtage accessible en tout temps. Ce n'est pas un argument mathématique, mais c'en est un réel — la comparaison ci-dessous suppose que le dollar investi reste investi pendant des décennies, ce qui n'est pas le cas pour tout le monde.

Quand le rendement attendu l'emporte

Les situations inverses favorisent plutôt l'investissement de la différence :

• Votre taux hypothécaire est vraiment bas par rapport au rendement probable d'un portefeuille diversifié. Un écart important — une hypothèque à 4 % ou 5 % face à une attente réaliste de 7 % ou plus — est l'endroit où l'argument en faveur de l'investissement est le plus fort, même après ajustement pour le risque.
• Il vous reste de l'espace fiscal avantageux, surtout avec une cotisation d'employeur en jeu. Une cotisation d'employeur au REER est un rendement instantané et garanti avant même que le marché ne fasse quoi que ce soit, et elle surpasse d'emblée les deux côtés de cette comparaison.
• Vous êtes à des décennies du moment où vous aurez besoin de cet argent. Un long horizon lisse une mauvaise séquence de rendements — le même effet qui rend un investissement précoce si puissant s'applique tout autant à l'argent qui aurait pu servir au remboursement anticipé.
• Votre hypothèque pourrait raisonnablement être qualifiée de « bonne » dette. Bonne dette contre mauvaise dette traite de cette distinction — un taux bas et fixe contre un actif que vous alliez conserver de toute façon ressemble à une obligation que vous vous êtes émise à vous-même, pas à un solde dont il faut se débarrasser d'urgence.

Les chiffres sur deux écarts

Placez 500 $ par mois d'un côté ou de l'autre pendant vingt ans, et l'écart entre les taux se transforme en une différence réelle en dollars. Le tableau ci-dessous traite les deux côtés de la même façon — comme un flux de paiements mensuels de 500 $ composés au taux respectif — pour isoler l'écart lui-même plutôt qu'une particularité d'un véritable calendrier d'amortissement.

À un écart d'un point — 6 % contre 7 % — l'investissement termine environ 29 000 $ en avance, soit 13 % de plus, en échange de décennies de variabilité que le paiement hypothécaire ne vous a jamais demandé de traverser. En élargissant l'écart à trois points — 6 % contre 9 % — l'écart triple à peu près, atteignant 103 000 $, soit 44 % de plus. Inversez les taux et la logique s'inverse aussi : une hypothèque à 7 % contre une attente réaliste de 6 %, et le côté garanti termine 29 000 $ en avance, parce qu'un rendement verrouillé au-dessus de ce que le marché paiera probablement n'est pas une comparaison à reconsidérer.

Paiements supplémentaires (6 %)Investi plutôt (9 %)

500 $ de plus par mois : rembourser une hypothèque à 6 % contre investir à 9 % supposé

	Paiements supplémentaires (6 %)	Investi plutôt (9 %)
An 0	0	0
An 5	34885	37708
An 10	81940	96743
An 15	145409	189199
An 20	231020	333875

500 $ par mois pendant 20 ans. La ligne garantie suppose que le paiement supplémentaire réduit l'intérêt au taux affiché de l'hypothèque; la ligne investie suppose un rendement annuel constant de 9 %, composé mensuellement, ce qu'aucun portefeuille réel ne livre en ligne droite — le parcours réel oscillerait autour de cette courbe plutôt que de la suivre.

L'écart s'élargit chaque année pour la même raison que la composition le fait toujours — ce n'est pas seulement la différence de taux, c'est cette différence appliquée à un solde grandissant. Dans les cinq premières années, les deux courbes ne sont séparées que de moins de 2 900 $; à la vingtième année, l'écart dépasse 100 000 $, alors que la contribution mensuelle n'a jamais changé. Voilà pourquoi cette décision mérite d'être révisée plutôt que prise une seule fois — les deux taux évoluent indépendamment sur la durée d'un prêt.

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Ce que vaut réellement une maison payée

Le tableau ci-dessus chiffre exactement une chose : la valeur en dollars de deux flux composés. Il ne chiffre pas ce qu'une hypothèque payée retire de votre vie, ce qui, pour bien des ménages, vaut plus que l'écart entre les chiffres.

Un paiement hypothécaire est habituellement la plus grande obligation fixe d'un budget. L'éliminer réduit le revenu nécessaire pour couvrir les dépenses de base, et cela compte le plus précisément au moment où vous avez le moins de contrôle sur votre revenu — une mise à pied, un problème de santé, ou les années juste avant la retraite, où une baisse des marchés et le début des retraits peuvent autrement coïncider. Une maison payée fonctionne comme une obligation que vous vous êtes émise à vous-même : elle ne croît pas, mais elle ne chute pas non plus, et le coupon qu'elle verse est une réduction garantie du revenu requis plutôt qu'un rendement qu'il faut vendre un actif pour réaliser.

Il existe aussi un argument comportemental, et il n'est pas mineur. Les paiements supplémentaires se font automatiquement une fois mis en place et sont difficiles à annuler sur un coup de tête; un compte de courtage n'est qu'une connexion loin de devenir l'argent du mois prochain dès la première dépense imprévue. Si l'alternative réaliste au remboursement anticipé est un taux d'épargne plus faible plutôt qu'une différence réellement investie, la comparaison ci-dessus ne vous a jamais vraiment été offerte — prenez plutôt la version garantie.

Les deux peuvent avoir raison, juste pas en même temps

On présente habituellement ces deux approches comme des philosophies rivales, mais il vaut mieux les voir comme une séquence qui devrait évoluer avec votre situation. Tôt dans une hypothèque, avec des décennies d'horizon de placement devant soi et, pour la plupart des gens, de l'espace fiscal avantageux et une cotisation d'employeur encore inutilisés, l'argument en faveur de l'investissement de la différence est habituellement le plus fort — le temps est l'élément que la composition récompense le plus, et c'est le seul que vous épuisez chaque année d'attente. Plus tard, à mesure que le solde diminue et que l'écart entre les taux hypothécaires et les rendements attendus se rétrécit, ou que la retraite approche assez pour que le risque de séquence cesse d'être abstrait, le côté garanti devient relativement plus attrayant — non pas parce que le calcul s'est inversé, mais parce que la réduction à appliquer au rendement attendu s'est agrandie.

Un ordre par défaut raisonnable : captez d'abord toute cotisation d'employeur en entier, puisqu'elle surpasse d'emblée les deux côtés de cette comparaison; réglez toute dette dont le taux dépasse ce que vous supposeriez qu'un portefeuille rapporte, puisqu'il s'agit de la même logique de rendement garanti sous une forme plus urgente; utilisez l'espace fiscal avantageux restant; et seulement ensuite répartissez ce qui reste entre les paiements hypothécaires supplémentaires et l'investissement imposable, selon un ratio qui penche de plus en plus vers l'hypothèque à mesure que la retraite approche. La calculatrice hypothécaire montre ce qu'un montant de paiement supplémentaire donné fait à votre calendrier d'amortissement réel, et la calculatrice de croissance composée fait tourner le côté investi sur vos propres chiffres plutôt que sur les chiffres illustratifs ci-dessus — ni l'une ni l'autre ne remplace le jugement sur votre propre écart de taux et votre tolérance au risque, mais toutes deux rendent la comparaison concrète plutôt que théorique.