La mise de fonds, expliquée

La mise de fonds minimale au Canada n'est pas un chiffre unique. Elle grimpe avec le prix de la propriété, et verser moins que le palier le plus élevé entraîne un coût réel et calculable que la plupart des acheteurs découvrent seulement en pleine demande de prêt hypothécaire. Rien de tout cela n'est compliqué une fois les éléments séparés : ce que le minimum exige vraiment, ce que coûte une mise de fonds sous le palier le plus élevé, dans quels comptes épargner cet argent et — la question la plus difficile — si vaut vraiment la peine de passer un an ou deux de plus à viser un chiffre plus élevé.

Cette dernière question a une réponse honnête, mais ce n'est pas une règle générale — elle dépend de votre propre gamme de prix, de votre propre loyer et de la direction de votre propre marché, ce pour quoi la comparaison plus loin dans ce guide met les deux chemins côte à côte plutôt que de déclarer un gagnant. Commençons par la structure, parce que la taille de votre mise de fonds détermine presque tout ce qui suit : la taille du prêt, si ce prêt exige une assurance, et combien de vos premières années de propriétaire s'en vont vers une prime plutôt que vers le capital.

Ce dont vous avez vraiment besoin

Le minimum n'est pas un 5 % fixe peu importe le prix. Il est structuré par paliers : sur la tranche inférieure d'un prix d'achat, le plancher est de 5 % de mise de fonds. Une fois le prix passé dans un palier supérieur, ce 5 % s'applique encore à la première tranche, mais la portion du prix au-dessus exige plutôt 10 % de mise de fonds — le pourcentage combiné exigé grimpe donc à mesure que le prix augmente, sans jamais exiger un plein 20 % avant que le prix ne franchisse un plafond beaucoup plus élevé. Au-delà de ce plafond, l'assurance prêt hypothécaire n'est disponible pour aucune mise de fonds, si petite ou grande soit-elle, alors le minimum conventionnel de 20 % s'applique d'office — et le prêt est souscrit différemment en conséquence, sans assureur derrière lui, et généralement sans amortissement au-delà du terme standard non plus.

L'effet pratique, c'est que le pourcentage exigé est fonction du prix, pas quelque chose à mémoriser une fois pour toutes. La calculatrice de mise de fonds calcule votre minimum exact et le taux combiné pour un prix donné — traitez la structure ci-dessus comme ce qu'il faut comprendre, et la calculatrice comme ce qu'il faut consulter pour un chiffre. Vérifiez aussi ce chiffre par rapport à ce que vous pouvez réellement assumer chaque mois, pas seulement ce que vous pouvez verser à la signature — la calculatrice d'abordabilité et le guide combien de maison pouvez-vous vous permettre partent tous deux du revenu et de la capacité de paiement plutôt que du prix, qui est souvent la contrainte la plus serrée des deux.

Le coût d'une mise de fonds sous 20 %

Tout ce qui est sous le palier le plus élevé exige une assurance prêt hypothécaire — souvent appelée du nom de son plus grand fournisseur, la SCHL, bien que plusieurs assureurs privés offrent le même produit. Ce n'est pas une formalité. L'assureur compense le prêteur pour le risque d'un défaut avec peu d'équité derrière, et l'acheteur paie cette protection par une prime calculée en pourcentage du prêt et intégrée directement dans l'hypothèque plutôt que payée comptant à la signature. La prime diminue à mesure que la mise de fonds augmente, par paliers plutôt que graduellement, et l'ampleur de chaque palier vaut la peine d'être vue sur un seul prix.

Chaque ligne assure la même maison de 500 000 $; seule la mise de fonds change. La baisse d'un palier à l'autre n'est pas uniforme : passer de 5 % à 10 % de mise de fonds économise 5 050 $ de prime, et de 10 % à 15 % économise 2 050 $ de plus — mais le dernier saut, de 15 % à 20 %, vaut à lui seul 11 900 $, plus que l'économie combinée des deux paliers inférieurs réunis. C'est la ligne du palier le plus élevé qui fait son travail : la franchir ne réduit pas simplement la prime davantage, elle élimine complètement l'obligation de porter une assurance. Rien de cette prime n'est de l'argent perdu — elle s'ajoute au solde du prêt et se rembourse comme du capital ordinaire sur la durée de l'hypothèque — mais c'est une vraie dette portant intérêt pour des fonds que vous n'avez jamais touchés.

Où l'épargner

Trois comptes remplissent des rôles différents, et l'ordre dans lequel vous les remplissez change la part de votre épargne qui échappe complètement à l'impôt plutôt que de simplement le reporter.

Commencez par le CELIAPP. Il se comporte comme un REER à l'entrée — une cotisation vous donne une déduction la même année — et comme un CELI à la sortie, puisque la croissance et un retrait admissible vers une première propriété ne sont jamais imposés du tout. Ce double avantage n'existe dans aucun autre compte canadien, d'où le fait qu'il se place en premier dans l'ordre, peu importe à quel point l'achat semble lointain. Ouvrez-le même avant d'être certain de l'échéancier, parce que les droits de cotisation ne commencent à s'accumuler qu'une fois le compte ouvert, pas une fois la décision d'acheter prise — les plafonds annuel et à vie exacts, ainsi que ce qui arrive au compte si vous n'achetez jamais, sont couverts dans le guide sur le CELIAPP.

Vient ensuite le Régime d'accession à la propriété (RAP), qui permet de puiser dans un REER existant vers une première propriété, sans impôt au moment du retrait — mais seulement au sens où un prêt est libre d'impôt au moment où il arrive dans votre compte. Le remboursement commence la deuxième année suivant le retrait et s'étale sur un échéancier fixe de 15 ans, en versements minimums égaux; budgétez-le comme une ligne obligatoire de vos finances post-achat, pas comme un bonus déjà dépensé. Manquez un versement et rien de supplémentaire n'est facturé — le manque à gagner de cette année-là s'ajoute simplement à votre revenu imposable, annulant discrètement une partie de la déduction réclamée lorsque l'argent est entré. Deux REER dans un couple qui achète ensemble peuvent chacun être sollicités de cette façon, ce qui constitue souvent le plus grand levier disponible pour un ménage.

Ce que le CELIAPP et le RAP ne couvrent pas, le CELI l'absorbe sans problème. Il ne comporte aucun échéancier de remboursement, aucune restriction sur l'usage du retrait, et aucune pénalité si vos plans changent et que l'argent finit ailleurs que dans une mise de fonds — ce qui en fait l'endroit approprié pour de l'argent que vous épargnez sans être tout à fait certain qu'il s'agit d'argent pour la maison. Remplissez-le après les deux comptes qui portent un avantage fiscal propre à l'habitation, pas avant : un dollar acheminé par le CELIAPP ou un REER réservé au RAP travaille strictement plus fort que le même dollar stationné dans un CELI.

Grosse mise de fonds ou achat plus rapide?

Prenons une maison de 500 000 $ et deux acheteurs qui la veulent tous les deux aujourd'hui. L'acheteur A a 50 000 $ d'épargnés — 10 % de mise de fonds — et achète maintenant, finançant la prime d'assurance de 13 950 $ du tableau ci-dessus dans un prêt de 463 950 $. L'acheteuse B a les mêmes 50 000 $ mais veut le plein 20 % avant d'acheter, alors elle continue de louer à 2 000 $ par mois en épargnant les 50 000 $ supplémentaires, ce qui prend deux ans à son rythme.

Deux ans plus tard, l'acheteuse B a les 100 000 $ qu'elle s'était fixé comme objectif d'épargner — mais la cible a bougé pendant qu'elle épargnait. En supposant que les prix de ce marché grimpent d'un plausible 4 % par année, la même maison coûte maintenant 540 800 $, et 100 000 $ n'achète plus qu'environ 18,5 % de mise de fonds, pas les 20 % visés. Atteindre le véritable 20 % exige maintenant 108 160 $ — plus qu'elle n'a épargné. Faites le total de ce que l'attente a coûté : 40 800 $ de hausse de prix sur une maison qu'elle ne possède toujours pas, plus 48 000 $ de loyer qui n'a bâti aucune équité, pour 88 800 $ au total. C'est plus de six fois la prime unique et financée de 13 950 $ de l'acheteur A — et l'acheteur A a passé deux ans à rembourser du capital et à vivre dans une propriété qui vaut déjà 40 800 $ de plus, pendant que l'acheteuse B épargne encore.

Ce résultat s'inverse dans un marché stable ou en baisse, où attendre ne coûte rien en hausse de prix et où la prime d'assurance devient le seul chiffre réel sur la table — c'est exactement pourquoi il s'agit d'une comparaison à faire avec vos propres chiffres plutôt que d'une règle à appliquer partout. Votre propre loyer, la direction récente de votre propre marché et votre propre échéancier pour atteindre le palier le plus élevé y ont tous leur place; louer contre acheter, honnêtement explore la version plus large de cet arbitrage pour quiconque n'a pas encore décidé d'acheter du tout.

Peu importe de quel côté la comparaison penche pour vous, le CELIAPP, le RAP et le CELI dans cet ordre demeurent la voie la plus rapide vers quelque chiffre que vous visiez — le traitement fiscal à l'entrée est la seule partie de cette décision qui ne dépend jamais de ce que fera le marché ensuite.