Le CELIAPP, expliqué

Un CELIAPP se comporte comme un REER à l'entrée et comme un CELI à la sortie. Les cotisations sont déductibles de votre revenu, tout ce que le compte gagne est à l'abri tant que l'argent y reste, et un retrait servant à acheter une première propriété admissible sort sans impôt et ne se rembourse jamais. Tous les autres comptes enregistrés vous demandent de choisir quel bout du marché vous voulez. Celui-là, non — et c'est pourquoi il devrait figurer en tête de presque tout plan d'épargne pour une première propriété au pays.

Le traitement fiscal est vraiment aussi avantageux qu'il en a l'air. Ce qui mérite d'être compris se trouve donc ailleurs : qui est réellement admissible, trois échéances distinctes qui courent en même temps, et ce que devient le compte si l'achat n'a jamais lieu.

La comparaison, en un tableau

Prenez une cotisation de 5 000 $ faite par une personne dont le taux marginal est de 35 %, laissée quatre ans et qui croît de 20 % sur cette période, puis affectée à une propriété. Le montant qui aboutit dans le compte est le même à chaque ligne; ce qui change, c'est ce qu'il a coûté pour y entrer et ce qu'il coûte pour en sortir.

(La dernière ligne suppose que la moitié du gain de 1 000 $ est imposable à 35 %.)

La ligne du CELIAPP est la seule avec une entrée peu coûteuse et rien d'accroché à la sortie. La voie du REER l'égale sur le coût, puis vous remet un échéancier de remboursement de quinze ans. Le CELI l'égale à la sortie et coûte plus de la moitié en plus à remplir. Cet écart — 1 750 $ par tranche de 5 000 $, répété sur plusieurs années d'épargne — constitue à lui seul l'argument pour remplir ce compte en premier.

Qui peut en ouvrir un

Deux critères. C'est le second que les gens échouent le plus souvent.

Le premier est mécanique : être résident du Canada, avoir au moins 18 ans, et ne pas avoir atteint 72 ans.

Le second est le critère d'acheteur d'une première propriété, et il est plus étroit que l'expression le laisse croire. Vous ne devez pas avoir habité une propriété admissible que vous déteniez — ou que détenait votre conjoint ou conjoint de fait — à un moment quelconque de l'année civile en cours ou des quatre années civiles précédentes. C'est une période de référence de quatre ans, pas une règle de « jamais propriétaire ». Une personne qui a vendu un condo il y a six ans et qui loue depuis redevient admissible. Une personne qui a emménagé l'an dernier dans la maison de son conjoint ne l'est pas, même si son nom n'a jamais figuré sur le titre.

Le compte est individuel, ce qui compte plus qu'il n'y paraît. Deux conjoints admissibles qui achètent ensemble ouvrent deux comptes et accumulent chacun leurs propres droits — le plus grand levier dont dispose un couple qui épargne pour un premier logement, et celui qui double discrètement ce que ce compte peut contenir.

Trois horloges, dont une part à l'ouverture

Votre période de participation se termine le 31 décembre de l'année où survient le premier de ces événements : le quinzième anniversaire de l'ouverture de votre premier CELIAPP, l'année de vos 71 ans, ou l'année suivant votre premier retrait admissible. Le premier arrivé ferme le compte.

C'est l'horloge de quinze ans qui entre en collision avec un conseil très répandu. Contrairement aux droits REER et CELI, qui s'accumulent dès que vous y êtes admissible, que vous ouvriez un compte ou non, les droits CELIAPP ne commencent à s'accumuler qu'une fois le compte ouvert. C'est un vrai argument pour en ouvrir un avant d'avoir de l'argent à y déposer. C'est un argument beaucoup plus faible qu'on ne le prétend, parce que les droits inutilisés ne se reportent que de façon limitée — environ une année, et non une réserve illimitée.

Ouvrir un compte l'année avant de commencer à cotiser vous fait donc gagner une année de droits. En ouvrir un huit ans d'avance vous fait gagner exactement la même année, tout en brûlant huit de vos quinze. Démarrer le compteur démarre aussi l'échéance, et une seule des deux s'accumule.

Ce qui rend un retrait admissible

Quatre conditions doivent tenir en même temps. Un retrait qui en rate une n'est pas un demi-succès : c'est un retrait ordinaire, pleinement imposable.

Vous devez être acheteur d'une première propriété au moment du retrait, selon la même période de référence de quatre ans. La propriété que vous achetez, elle, ne joue pas contre vous : vous pouvez déjà en avoir pris possession, à condition que le retrait suive dans les trente jours.

Vous devez avoir une entente écrite d'achat ou de construction d'une propriété admissible au Canada, signée avant le 1er octobre de l'année suivant le retrait. Vous devez avoir l'intention de l'habiter comme résidence principale dans l'année suivant l'achat ou la construction. Et vous devez demeurer résident du Canada du retrait jusqu'à la clôture.

Ratez une de ces conditions et l'argent s'ajoute à votre revenu à votre taux marginal, avec retenue à la source, et les droits à vie sont perdus définitivement. Un retrait non admissible est pire que de n'avoir jamais cotisé : il transforme une épargne après impôt souple en revenu imposé, et dépense pour ce faire des droits irremplaçables.

Si l'achat n'arrive jamais

C'est la partie la mieux conçue du compte, et la raison pour laquelle il comporte si peu de risque. Avant la fin de la période de participation, transférez tout le solde — cotisations et croissance ensemble — dans un REER ou un FERR. Le transfert est libre d'impôt et n'utilise aucun droit REER.

Cette dernière clause mérite qu'on s'y arrête. Vous avez réclamé une déduction à l'entrée. Si l'achat se concrétise, l'argent sort sans impôt. Sinon, il devient de l'argent REER sans consommer les droits REER que vous gardiez pour plus tard. Le compte a en somme fabriqué des droits de déduction à partir de rien, et le seul coût d'un plan qui ne se réalise pas, c'est que votre épargne aboutit exactement là où elle serait allée si vous n'aviez jamais fait de plan.

La seule chose à ne pas faire, c'est de retirer le solde en argent comptant. Même somme, imposée comme un revenu, droits perdus, sans retour possible.

Faites vos calculsÉpargne pour mise de fonds→

Le CELIAPP avant le RAP

Les deux voies permettent d'atteindre de l'argent à saveur de retraite pour une première propriété, et vous pouvez utiliser les deux pour le même achat. L'ordre, lui, ne fait aucun doute.

Un retrait RAP est un prêt que vous vous faites à vous-même. Les remboursements commencent la deuxième année suivant le retrait et s'étalent sur quinze ans; sautez le versement d'une année et cette portion s'ajoute à votre revenu. Il tombe au pire moment — les années qui suivent l'achat, quand le paiement hypothécaire est neuf et que le budget n'a plus de jeu. Un retrait CELIAPP n'est pas un prêt. Rien à rembourser, rien à suivre, aucune ligne sur une déclaration future.

Il existe aussi un transfert qu'il vaut la peine de connaître. Vous pouvez déplacer de l'argent d'un REER vers un CELIAPP, libre d'impôt, jusqu'à concurrence de vos droits CELIAPP disponibles. Il ne crée aucune nouvelle déduction — vous en avez déjà pris une — et il ne rétablit pas les droits REER utilisés. Ce qu'il fait, c'est convertir de l'argent RAP remboursable en argent CELIAPP permanent avant l'achat. Pour une personne au REER bien garni, aux droits CELIAPP peu entamés et à quelques années de l'achat, ce transfert efface discrètement une obligation de quinze ans. La calculatrice REER et le fonctionnement du REER couvrent la mécanique des droits qui détermine si le jeu en vaut la chandelle.

Où l'argent devrait se trouver

Le CELIAPP est un contenant, pas un placement, et c'est l'horizon qui décide de ce qu'on y met. Un achat dans deux ans appartient à un CPG ou à un compte d'épargne à intérêt élevé, parce qu'un recul de 20 % trois mois avant la clôture n'est pas un événement de marché, c'est un achat annulé. Un achat dans huit ans peut détenir des actions.

L'erreur consiste à voir dans le mot « enregistré » une raison de viser la croissance. Ici, le rendement, c'est la déduction, et elle arrive peu importe la composition du portefeuille — une différence qui compte surtout dans les deux dernières années, quand rien de ce que le compte peut gagner ne compensera un mauvais trimestre au mauvais moment.

Un détail de calendrier surprend les gens qui épargnent dans un REER depuis des années : le CELIAPP suit strictement l'année civile. Une cotisation faite en janvier se déduit de cette nouvelle année, pas de celle qui vient de se terminer. L'échéance, c'est décembre, pas la fin de février.

L'ordre pour qui épargne une première propriété

Touchez d'abord toute cotisation de contrepartie de l'employeur, parce qu'un appariement bat tous les arguments fiscaux de cette page. Remplissez ensuite le CELIAPP jusqu'à ses droits annuels — déduction à l'entrée, rien à l'impôt à la sortie, rien de dû, et une porte de sortie si le plan change. Puis le CELI, pour la portion de la mise de fonds que le CELIAPP ne peut pas contenir et pour la souplesse d'un compte qui se moque de savoir si vous achetez une maison ou changez complètement d'idée; le fonctionnement du CELI explique comment ses droits se comportent. Le RAP vient en dernier, et seulement une fois les deux premiers réellement épuisés.

Fixez la cible avant d'optimiser les contenants. Ce que doit réellement atteindre une mise de fonds — et ce qu'une mise de fonds plus modeste coûte en assurance hypothécaire et en paiement mensuel — déplace l'échéancier bien plus que le choix de l'enveloppe; le guide canadien de la mise de fonds fait ce calcul.